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诚然,香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中,仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外,港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项,每年耗资亦不菲,其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为,地产业的好坏,直接影响港府财政收支的平衡,并进而影响港府的财经政策,对香港社会经济的发展有特殊的作用。此外,《联合声明》附件三又规定,在过渡时期港英政府每年批出的土地,限于50公顷,不包括批给房屋委员会建造出租公屋所用土地。港英政府卖地所得,在扣除开发土地的平均成本之后,与日后的香港特区政府平分。中英两国并设立土地委员会监督有关规定的执行。新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”,他看好香港房地产业的长远发展前景,因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地,发展物业,然后在市道复苏时高价出售,获得厚利。其实,他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如,1965年至1967年期间,香港先后发生银行挤提及政治骚动,触发了资金外流和移民潮,地产市道一落千丈。这期间,郭得胜等人趁低价购入不少土地,并建成22幢总值约7 000万元物业,为日后发展奠下基础。1974年,香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮,地产市道再度回落,郭得胜看准香港人口膨胀,日后必然向新界新市镇发展的趋势,遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣,刺激地价楼市飙升,新地也进入收成期,所推出的楼盘都获利丰厚。跳槽送彩金电子游戏1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后,随即采取了一系列救亡措施,首先是出售置地的非核心业务以减低负债,其次是使“连环船”脱解。1986年底,置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市;1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司,将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控,再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组,置地被打回原形,从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。

跳槽送彩金电子游戏海港城地段毗邻九仓早期兴建的海运大厦,香港酒店及海洋中心,地盘面积广达43万方尺,计划兴建5幢豪华住宅、3幢高级写字楼、两座豪华酒店、3层庞大的购物商场和完善的康乐设施。该地段由于受到香港机场条例的管制,建筑物高度不能超过61米,因而地盘面积与建筑物高度不甚对称。为解决这一外观问题,九仓对海港城在设计上相对划分为三组不同形状的楼宇,分别是沿海岸的扇形大厦和近广东道的长方形建筑,所有楼宇均楼高17层,坐落在一个庞大的3层高平台上,各大厦虽各自独立,实际上彼此连成一体。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。不过,90年代中期以后,怡和系海外发展屡遭挫折,置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底,置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖,可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初,置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权,然而被新地、恒地组成财团击败。至此,置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。

新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。恒基的算盘可说打得相当精细,即使到了八九十年代,它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略,以最大的耐心,经长年累月,将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”,将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺,表面上总体楼价不高,但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。(2) 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的,或原没有续期权利而获得续期的,超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约,承租人从1997年7月1日起不补地价,但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。跳槽送彩金电子游戏(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。

在高级住宅的带动下,中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇,每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元;每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元,升幅约1倍左右。这一时期,由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨,吸引了不少低下层市民入住,故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。60年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。海港城计划总发展费用超过20亿元,分五期进行,历时10余年,在原来的海旁码头货仓地段上兴建了被誉为“亚洲最庞大及成功的综合商业中心”。其中,3幢高级写字楼从南到北分别被命名为环球航运中心、世界商业中心和环球金融中心,可提供约80万方尺出租楼面。5幢豪华住宅从南到北分别命名为班桃阁、桂芝阁、秀棠阁、品兰阁和仙桃阁,共提供375个住宅单位,设计高尚清雅,外形呈扇形,濒临海港,维多利亚海景一览无遗。两幢豪华酒店分别是马哥孛罗酒店和太子酒店,拥有逾800间客房,均由著名的半岛集团管理,横贯11幢大厦的3层平台是一个可提供约35万方尺出租面积的庞大商场,内设逾600间精品店、约50间酒楼餐厅、有669个车位的停车场,俨然自成一国。这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。

(2) 经济增长强劲。1985年以后,港元跟随美元贬值,带动港产品出口大幅增加,并刺激香港经济恢复强劲增长,各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10%,人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上,高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费,市民置业欲望和能力均大大提高。与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。〔2〕 见《全港最高租金写字楼区,主要租户为国际性机构》,载《香港经济日报》1989年5月11日。〔16〕 卫忻灏著: 《信和集团三大发展目标》,载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号,第32页。

老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。跳槽送彩金电子游戏受到金融风暴的影响,香港的投资、消费急速萎缩,香港经济的各个环节,包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等,均受到严重影响,整体经济急转直下,从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季,香港经济虽受金融风暴冲击,但经济增长率仍达2.7%,全年经济增长仍达5.3%。然而,1998年香港经济却录得连续四季负增长,全年经济负增长达5%,而失业率则急升至6%以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。

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